MURO CORTAFUEGOS

Un Muro Cortafuego es aquel elemento constructivo cuya función principal es la de retrasar la acción del fuego en caso de incendios y evitar que este se propague a construcciones vecinas. Este elemento es de carácter obligatorio en todas las construcciones y esta regulado por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC).

De acuerdo a las características del edificio, la Resistencia al Fuego exigida para este elemento varia desde un mínimo de F-120 a un máximo de F-180. Esta denominación se refiere al tiempo expresado en minutos que el elemento constructivo, de acuerdo a sus componentes y materialidad puede estar expuesto a un fuego sin colapsar. Esto quiere  decir: un F-120 debe resistir 120 minutos o 2 horas en un incendio.

Muro Cortafuego. 

De acuerdo a la Normativa, el Muro Cortafuego debe prolongarse 50 centímetros por sobre la cubierta más alta y 20 cms. hacia adelante de los techos saledizos o aleros.
El Art. 4.3.14 señala:

“En los muros cortafuego no podrán traspasarse elementos ni empotrarse materiales que rebajen su resistencia al fuego a un valor menor al exigido en la tabla del artículo 4.3.3, salvo en el caso de los ductos de instalaciones que deberán cumplir, a lo menos, con la mitad de la resistencia al fuego requerida para los elementos que traspasan.
En este tipo de muros sólo estará permitido abrir vanos para dar continuidad a circulaciones horizontales, siempre que en ellos se instale un sistema de cierre que asegure como mínimo una resistencia al fuego correspondiente a la clase F-60. El sistema de cierre deberá ser tal, que se cierre automáticamente en caso de incendio y que permita su fácil apertura en forma manual, debiendo volverse a cerrar en forma automática.
Cuando un ducto tuviere que atravesar un muro cortafuego, deberá contar con un sistema de cierre que impida la propagación del incendio a través de él, con accionamiento automático en caso de un siniestro.”

Este elemento debe estar presente en todas aquellas construcciones del tipo pareadas o adosadas al medianero y debe ser graficado en los planos que conformen el expediente de regularización.

CAMBIO DE PROFESIONALES o ARQUITECTO PATROCINANTE

Una consulta frecuente en nuestro correo se refiere a la situación que se produce en el momento, generalmente, de retomar una tramitación o regularización que se haya realizado tiempo atrás con un arquitecto que ya no puede asumir dicha tarea. Esto, a raíz del fallecimiento del profesional, o quizás debido a algún abandono profesional por múltiples razones. Entonces el propietario, o interesado requiere que se cambie el profesional a cargo.

Esto se debe realizar en casos de tramites de Recepción Final o durante el transcurso de una Obra solamente, donde el arquitecto que obtuvo el Permiso de Edificación no pueda continuar con el proceso por los motivos citados.

¿Que hacer en este caso?
Se debe realizar un Cambio de Profesional, según lo estipulado en el articulo de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. Para esto deben acudir a la Dirección de Obras respectiva, el Propietario o Representante Legal acompañado del Arquitecto que desiste y del Arquitecto que asume el patrocinio de la obra. Esto se realiza para declarar que el reemplazo se efectua en los terminos legales correspondientes y en conocimiento de todas las partes involucradas.
Existe, en algunas municipalidades un formulario relacionado, el cual no se incluye dentro de los Formularios Tipo entregados por el MINVU, por lo que el formato es libre, pero en el cual se deben incluir los siguiente puntos:

- Identificación de la Propiedad: calle, numero, numero de rol, etc.
- Antecedentes del Permiso de Edificación: tipo de permiso, numero, fecha, código y numero del expediente, superficie aprobada.
- Datos del Propietario o Representante Legal : Nombre, Domicilio, RUT, datos de contacto.
- Identificación del Profesional que desiste: Nombre, RUT, Firma, Numero de patente, Dirección, datos de contacto.
- Identificación del Profesional que asume.

A esto se debe adjuntar los siguientes documentos:

- Una carta de desistimiento del profesional saliente.
- Copia de Patente Profesional del profesional que asume.
- Acta de estado de avance de obra, porcentaje por partidas, suscrito por ambos profesionales.
- Fotocopia del Libro de Obras, cuando corresponda.
- Boleta de Ingreso Municipal

Este tramite no tiene costo alguno asociado a derechos municipales.

En caso que se requiera realizar una ampliación o modificación de un proyecto que cuente con Recepción Final, no es necesario realizar este proceso, ya que una vez que la obra es recepcionada por la Dirección de Obras, esta se considera terminada.

REGULARIZACIONES : que pasa con las piscinas?

Una situación desconocida por la mayoría de los propietarios es la que afecta a las piscinas ubicadas en una vivienda. Como dijimos anteriormente, no todas las construcciones o modificaciones realizadas en una vivienda o edificio requieren regularización o Permiso de Edificación.

En el caso de las piscinas, existen ciertos alcances que es bueno aclarar para que usted mantenga su vivienda regularizada de acuerdo a las exigencias incluidas en la normativa.
En primer lugar, no todas las piscinas requieren un  Permiso, solo aquellas que han sido excavadas en el terreno y se encuentran ubicadas a una distancia menor a 1,5 metros de distancia de los muros medianeros o de los deslindes con los vecinos.

Si usted posee una piscina que presente estas condiciones, entonces para solicitar el Permiso de Edificación de Obra Menor usted debe presentar en la respectiva Dirección de Obras los siguientes documentos:

- Solicitud de Permiso de Obra Menor [descargar]
- Planos de Arquitectura, Ubicación, Emplazamiento y Detalles Constructivos de la piscina.
- Especificaciones Técnicas
- Presupuesto de la Obra.

Una vez obtenido el Permiso de Edificación se debe tramitar la Recepción Final de la Obra Menor (como vimos anteriormente) instancia en la cual se realiza una visita a terreno por parte de los inspectores municipales a la vivienda para verificar la información entregada por el Propietario.

REGULARIZACIONES: que hago si mi propiedad es notificada?

En el ultimo tiempo, las comunas del Gran Santiago han ido tomando estrictas medidas para controlar las construcciones que se realizan dentro de sus territorios, fiscalizando por ejemplo como lo han hecho en Lo Barnechea y La Reina, comparando fotos aéreas de hace 9 años con la situación actual y cursando notificaciones a los vecinos que no cumplan con el Articulo 1.4.1 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.   [ver noticia relacionada]

“La construcción de obras de urbanización o de edificación de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señala esta Ordenanza.
El Director de Obras Municipales concederá el permiso de urbanización o edificación si los antecedentes acompañados cumplen con el Instrumento de Planificación Territorial y demás disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y la presente Ordenanza, previo pago de los derechos que procedan, sin perjuicio de las facilidades de pago contempladas en la citada Ley General.”

A modo de guía, aplicable a todas las comunas de la capital, les entregamos la siguiente pauta de pasos a seguir en caso de que se reciba una notificación municipal por incumplimiento del articulo señalado.

1. Dirigirse a la Dirección de Obras de la municipalidad respectiva y solicitar la revisión del expediente de la propiedad. Este es un documento publico que puede ser revisado por cualquier persona.
2. Verificar y comparar la superficie construida actualmente con la información señalada en los Planos y en el Permiso de Edificación asociado a la vivienda.

De esta revisión, se pueden dar dos situaciones, dependiendo si la información que contiene la carpeta es fiel a lo construido actualmente o si existen variaciones en cuanto a ampliaciones realizadas a la vivienda.

Si la vivienda actualmente concuerda con la información que existe en la municipalidad, es decir, no tiene ampliaciones, el Propietario deberá enviar una carta dirigida al Director de Obras declarando que la propiedad presenta tal condición, lo que se debe comprobar adjuntando una copia del Permiso de Edificación, de la Recepción Final y/o los planos.
En este caso, la propiedad será revisada por inspectores municipales a fin de verificar lo declarado por el propietario.

En caso de que la propiedad cuente con ampliaciones, debe proceder a iniciar los tramites de regularización, de acuerdo a los requisitos y antecedentes que hemos explicado anteriormente en los casos de Obra Menor (para construcciones menores a 100 m²) y Obra Nueva para obras superiores a esa superficie.
El plazo para regularizar las propiedades depende de las disposiciones de cada municipalidad, siendo en los casos que conocemos en Lo Barnechea de 90 dias y en La Reina de 30 días.

Para regularizar usted debe contar con los servicios de un Arquitecto, para lo cual desde ya le ofrecemos nuestra asesoría para ayudarlo a resolver esta situación. Para contactarse con nosotros puede seguir alguno de los medios detallados en este enlace.

FUSION DE TERRENOS

La Fusión de Terrenos es aquella gestión que se realiza para unir o fusionar en un único terreno dos o más predios vecinos y colindantes. Para esto, los terrenos involucrados deben estar suficientemente urbanizados de acuerdo a las exigencias de la normativa.
Si las Obras de Urbanización no poseen la recepción pertinente, entonces se debe realizar una Modificación al Proyecto de Loteo.

En el siguiente ejemplo tenemos 3 terrenos de 150 m2. los que fusionados conforman un terreno resultante de 450 m2. Como se aprecia en la imagen, las superficies de los 3 terrenos originales se suman, y el polígono resultante toma el nombre de uno de los polígonos originales.

Ejemplo Fusión de Terrenos. 

Al igual que ocurre en las Subdivisiones, una vez aprobado el tramite de Fusión, esta no requiere ser recepcionada, teniendo la resolución efecto inmediato en el terreno, por lo que el nuevo lote resultante pueden ser traspasado al propietario definitivo una vez que se realiza la inscripción de la resolución de subdivisión en el Conservador de  Bienes Raíces.

Para solicitar la fusión de un terreno se debe presentar en la Dirección de Obras el Formulario 3.3 de Solicitud de aprobación de-subdivisión, fusión, urbanización, loteo, loteo con construcción simultánea. Este lo puedes descargar directamente aquí.

Los antecedentes necesarios para realizar la Fusión de Terrenos (así como para Subdivisión) son los siguientes:

- Planos del Conservador de Bienes Raíces de los terrenos involucrados.
- Certificado de Dominio Vigente otorgado por el Conservador de Bienes Raíces de cada uno de los terrenos.
- Certificado de Avalúo Fiscal Detallado vigente de cada Rol involucrado en la Fusión
- Certificado de Informaciones Previas de cada uno de los predios.
- Levantamiento Topográfico de los terrenos visado por un profesional competente, en caso que se necesite rectificar los deslindes existentes.

CERTIFICADO DE NUMERO

El Certificado de Número es aquel documento en el cual se identifica una propiedad dentro de la comuna, con un digito único dentro de la calle donde se emplaza. Este puede referirse tanto a un lote, o a una unidad de condominio. Por ejemplo, el numero de la propiedad Ubicada en calle Bandera 422 es el que acompaña al nombre de la calle, es decir 422. Es bastante simple.
Este número es distinto al número de rol que otorga el Servicio de Impuestos Internos, al ser un ente independiente de las Municipalidades. También es distinto al número de Lote consignado en un plano de Loteo.

Este Certificado es requisito para realizar algunos trámites, como los relacionados a ciertos programas de ayuda municipal, o subsidios de vivienda. El formulario es el 5.3 de Solicitud de Certificado de Número, que dejamos a continuación para su descarga. Cabe señalar que en una solicitud se pueden incluir los lotes que el usuario necesite identificar.

DESCARGAR SOLICITUD CERTIFICADO DE NUMERO

Formulario 5.3

Para obtenerlo se debe solicitar a través del formulario respectivo en la Dirección de Obras respectiva de cada municipio, y tiene un valor fijo de 1 cuota de ahorro CORVI, independientemente de cuantos números se soliciten en el formulario.

Si se cuenta con un Certificado de Informaciones Previas, no es necesario presentar un Certificado de Número, ya que la información contenida en el primero contempla el numero del inmueble. Esto lo contempla la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción en su Articulo 1.4.4

EL AVALÚO FISCAL: ¿que es y para que sirve?

Nos introducimos en este articulo en la temática de la vivienda como un bien, su valor de mercado y su relación de tributo con el estado.

El avalúo fiscal es el valor que el estado asigna a un inmueble, fijado por una tasación hecha por el Servicio de Impuestos Internos (SII). Esta tasación es distinta de una tasación comercial, y tiene por objetivo fijar un Impuesto Territorial o las llamadas "Contribuciones". Este corresponde a una pequeña parte del avaluó fiscal a la cual es afecto el bien raíz en cuestión, que es reevaluado cada 5 años por el SII.
A su vez, y como aparece en cualquier Certificado de Avalúo, éste se subdivide en Avalúo Exento y Avalúo Afecto, siendo el primero un valor menor al tope (el cual explicaremos en detalle en un articulo mas adelante) máximo asignado por el SII, y el Avalúo Afecto es la diferencia entre este tope y un avalúo superior a este tope.

Un ejemplo ficticio de un certificado de avalúo fiscal:

(click en la imagen para agrandar)

Siempre es bueno saber cual es el avalúo de nuestra(s) propiedad(es), como por ejemplo cuando una tasación refleja solo el precio del terreno y no de la construcción que se emplaza en tal espacio. ¿Por Qué? Por que la construcción no está regularizada (no tiene Certificado de Recepción Final), entonces la propiedad (el terreno y la construcción) no se valora de forma justa. La falta de información puede perjudicar a los propietarios, como ocurre cuando el dueño de un inmueble ubicado en un terreno con una franja de expropiación, está pagando contribuciones por esta, siendo que en el mercado al vender tal propiedad, no se considera ese pedazo del terreno afectado, el cual debe ser regularizado de acuerdo a los cambios que se producen en la normativa municipal periódicamente.